中 부동산업계, 조만간 호황 끝난다…불안 고조

지난 10년간 대표적인 중국 부동산기업의 총자산은 최소 7배에서 최대 30배까지 고공 상승했다. 최근 부동산업 성장이 멈출 것이란 예상이 나오면서 중국 부동산업계가 바짝 긴장하고 있다. 완다(万达) 등 일부 기업은 부동산을 대량 매각하는 현상까지 나오고 있다.

중국 최고의 부동산 부호인 완다그룹의 CEO 왕젠린(王健林)은 최근 주요 부동산을 매각해 많은 사람들을 놀라게 했다. 왕젠린의 과감한 결단에 지지를 표명한 사람들도 많다. 중국 부동산업의 가파른 성장이 머잖아 막을 내릴 것이란 우려가 업계에서 끊임없이 나오고 있기 때문이다. 

▲ 자료출처 = 포브스 중국어판

지난 몇 년간 중국 부동산업은 얼마나 빠르게 성장했을까? 중국 제일의 부동산기업인 완다(万达)그룹의 지난해 총자산은 7961억 위안(약 132조6833억원)으로 7년간 10배 늘어났다. 포브스에서 발표한 중국 부호 리스트에 따르면 왕젠린의 개인 재산은 10년간 25억 위안(약 4167억원)에서 2310억 위안(약 38조5000억원)으로 고공 행진했다. 

▲ 자료출처 = 포브스 중국어판

자산규모가 5000억 위안(약 83조원) 이상인 부동산기업의 지난 10년간 실적을 살펴보면 완커(万科)의 총자산은 7배 늘었다. 바오리(保利)는 11배, 뤼디(绿地)는 18배, 헝다(恒大)는 20배 늘었고 룽촹(融创)은 30배나 급증했다. 헝다의 경우 지난해 자산이 1.35조 위안(약 225조원)에 육박해 중국 부동산업계 1위에 등극했다.

▲ 자료출처 = 포브스 중국어판

중국 부동산업이 급성장하던 시절에 베이징∙상하이∙광저우∙선전에 집을 보유했던 사람들은 손쉽게 부동산업계의 큰손이 됐다. 

▲ 자료출처 = 각 기업 연간 보고서

▲ 자료출처 = 중상산업연구원(中商产业研究院)

중국 사회과학원에서 발표한 ‘2015년 중국국가자산부채표’에 따르면 2007~2013년 중국국가총자산은 2배를 넘지 않는 선에서 증가했다. GDP는 10년간 2.76배 늘었다. 부동산 거래액은 10년간 2.9조 위안(약 483조원)에서 11.7조 위안(약 1950조원)으로 4배 가까이 급증했다. 

▲ 자료출처 = 경제관찰보(经济观察报)

중국 부동산업의 이 같은 성장은 다른 어느 나라에서도 보기 힘든 희귀한 현상이다. 유럽과 미국의 부동산시장이 100여 년의 장기 계획 속에서 서서히 발전해온 것과 달리, 중국의 베이징∙상하이∙선전의 부동산가격은 1994년 부동산개혁이 시작된 이래 불과 24년 만에 이미 뉴욕∙런던의 집값을 따라잡았다. 

▲ 자료출처 = 중신증권연구부(中信证券研究部)

중국의 대형 부동산기업 관계자들은 지난 10년간 가파른 성장을 보였던 중국 부동산업이 머잖아 막을 내릴 것이란 전망을 내놓고 있다. 그 이유는 무엇일까?

먼저 정부의 금융정책 변화 때문이다. 최근 열린 5차 금융공작회의 등을 통해 중국 정부는 앞으로 금융업에서 매매차익으로 이윤을 내는 것보다 실물경제에 더욱 집중하겠다고 밝혔다. 지난해 말 중국 정부는 바오넝(宝能), 헝다, 완다 등 일부 부동산기업에 대한 감독도 강화했다. 중국인민대회 재경위원회의 황치판(黄奇帆) 부주임은 “부동산이 GDP의 7%를 차지하지만 부동산에 묶인 자금 규모는 은행업 신규 대출 규모의 30%에 가깝다”며 “부동산 거품에 대해 과감히 칼을 대야 한다”고 설명했다. 

부동산시장의 독과점 추세도 부동산시장의 성장을 가로막고 있다.

과거 중국 부동산시장은 고도로 분산돼 있었다. 통계국에 따르면 발전 초기 10만여 개의 부동산업체가 있었으며 이들은 개발 과정에서 쉽게 폭리를 취했다. 이후 업체간 경쟁이 치열해지면서 대다수 부동산업체가 상하이푸디(上海复地), 허난젠예(河南建业), 광저우허성(广州合生), 난징치사(南京栖霞) 등 소수 거대 기업과의 경쟁에서 밀려났다. 

부동산시장의 독과점 현상은 최근 더욱 심화됐다. 지난 5년간 10대 부동산기업의 시장 점유율은 12%에서 19%로 늘었다. 올해 1~5월 이들 기업이 차지한 부동산 거래액은 전체의 30%에 달했다. 일부 관계자는 앞으로 소수 기업의 시장 점유율이 50%까지 확대될 수 있다며 우려를 표했다.

이미 높게 형성된 부동산 가격은 부동산기업의 실적을 감소시키고 있다.

부동산업체가 폭리를 취하는 주된 방법은 토지 매매가 차익이다. 주요 도시의 땅값은 이미 더 오를 수 없을 만큼 높은 상태다. 이러한 상황에서 부동산업체는 운영비용을 낮추기 위해 신속히 개발하고 신속히 판매하는 방식을 취하고 있지만 예전만큼 이익을 내는 것에는 한계가 있다. 대형 기업의 경우 영업이익률이 이미 하락세를 보이고 있다.

▲ 자료출처 = 각 기업 연간 보고서

왕젠린의 선택을 옳다고 여기는 사람도 적지 않다. 중국 언론 경제관찰보(经济观察报)는 완다가 뒤로 물러나는 사이 헝다가 새로운 1인자로 등극했지만 거대 부동산기업에 찾아온 불안과 위기는 쉽게 사라지지 않을 것으로 평가했다.

[봉황망코리아 차이나포커스] 권선아 기자 sun.k@ifeng.co.kr
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